A extinção de condomínio rural
é um problema que afeta milhares de proprietários rurais em todo o Brasil.
A maioria das situações se dá
em razão de imóveis recebidos por herança, na qual, os herdeiros fazem o
inventário, registram o formal de partilha e mantem o registro do imóvel em
comum.
Com o passar dos anos, os
herdeiros vão morrendo, vendendo suas partes e o registro permanece em comum e
só se dão conta do problema, quando vão realizar algum trâmite em órgãos
públicos e se exige a anuência de todos os demais condôminos.
Além disso, é indiscutível que
a pluralidade de proprietários sobre um imóvel é fonte de conflitos.
E é diante dessas situações
que se busca a extinção do condomínio rural.
A legislação brasileira prevê
três possibilidades para a extinção do condomínio, quais sejam: (1) por
escritura de divisão amigável, (2) por ação judicial de divisão e (3) por escritura
de estremação.
Escritura de divisão amigável de condomínio
A extinção do condomínio
rural, pode ser feita por escritura, desde que, todos os coproprietários sejam
maiores, capazes e expressamente concordem com a divisão.[1]
Dentre os trâmites para a
lavratura da escritura, exige-se[2]: (1º) a averbação do georreferenciamento
do imóvel; (2º) a conferência se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas
originais e (3º) os memoriais descritivos acompanhados da Anotação de
Responsabilidade Técnica ou do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica
do profissional responsável.
Há que se ressaltar ainda que
somente será possível a divisão se as áreas partilhadas forem superiores à
fração mínima de parcelamento[3].
Cumpridos os requisitos,
lavrar-se-á a escritura de divisão, que registrada extinguirá todo o
condomínio, fixando a propriedade individual de cada um.
Ação de divisão de condomínio
Uma outra hipótese para
extinção do condomínio rural é a ação judicial de divisão.
A legislação brasileira
assegura a qualquer dos condôminos o direito de exigir judicialmente a divisão
de imóvel comum.[4]
Por ser um procedimento um pouco mais demorado, só se
justifica, quando inexistir acordo entre os todos condôminos ou não for possível a estremação.
Frise-se que, também na ação
de divisão, somente será possível a divisão se as áreas partilhadas forem
superiores à fração mínima de parcelamento. Quando insuscetível de divisão e
não existindo acordo quanto à venda amigável, o imóvel será vendido judicialmente,
partilhando-se o valor apurado[5]
O procedimento da ação de
divisão encontra-se definido nos artigos 588 a 598 do novo Código de Processo
Civil.
Proferida a sentença e
registrado o auto de partilha, se extinguirá todo o condomínio, fixando a
propriedade individual de cada um.
Escritura de estremação[6]
Uma terceira hipótese para
extinção de condomínio é a escritura de estremação, que tem como objetivo
regularizar uma situação consolidada de fato.
O primeiro aspecto a se
observar para a escritura de estremação é que o imóvel já deve estar dividido
de fato há algum tempo, com a área de cada condômino devidamente delimitada e
separada dos demais, de modo que cada condômino exerça a sua posse com
exclusividade, sem intervenção dos demais.
O diferencial da escritura de
estremação, é que não é necessário a participação de todos os condôminos, nem a
regularização de todo o imóvel, mas tão somente da parte do condômino
interessado que exerce a posse exclusiva de sua parte.
A escritura de estremação é
sem dúvida o procedimento mais simples para extinção do condomínio, sendo
necessário somente a contratação de um profissional habilitado para elaboração
do mapa e do memorial descritivo, com anotação de responsabilidade técnica.
É necessário ainda que se
cumpra os seguintes requisitos: (1) que a área a ser separada, bem como a
restante do condomínio sejam superiores à fração mínima parcelável; (2) que o
proprietário esteja na posse do imóvel há no mínimo cinco anos e (3) que todos
os confrontantes da gleba estejam de acordo e reconheçam o tempo de posse.
A estremação poderá ser
instrumentalizada por escritura pública declaratória, ou por instrumento
particular, quando a gleba tiver valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País.
Concluído,
a escritura será protocolada no Registro de Imóveis e sendo
verificada a regularidade, o oficial de registro localizará a gleba, lavrando
ato de registro, abrindo nova matrícula para a parcela localizada.
Bibliografia
Corregedoria-Geral de Justiça
do Estado de Minas Gerais.
Provimento nº 260, de 18 de outubro de 2013. Provimento
Nº 260/CGJ/2013.
Disponível em:
. Acesso
em: 05 jul. 2016.
BRASIL. Lei nº 13105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.
LAURO DINIZ (Minas Gerais). Federação de Agricultura e Pecuária do Estado de Minas Gerais. Escritura de estremação. Disponível no site oficial da FAEMG.
Acesso em: 05 jul. 2016.
BRASIL. Lei nº 13105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.
LAURO DINIZ (Minas Gerais). Federação de Agricultura e Pecuária do Estado de Minas Gerais. Escritura de estremação. Disponível no site oficial da FAEMG
[1] NCPC - Art. 571.
A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública,
desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no
que couber, os dispositivos deste Capítulo.
[2] Provimento
260/CGJMG/2013 - Art. 177. É dever do tabelião de notas orientar a parte
interessada a proceder à averbação do georreferenciamento no Ofício de Registro
de Imóveis anteriormente à lavratura da escritura pública nos casos exigidos em
lei, constando a advertência na escritura pública. § 1º. Para lavratura da
escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são
compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada
transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de
ITBI ou ITCD, conforme a transmissão seja onerosa ou gratuita. § 2º. Serão
exigidos, ainda, se já averbada a reserva legal, memoriais descritivos de sua
distribuição entre as áreas resultantes, sem que seja deslocada a área
averbada, salvo com autorização do órgão ambiental competente. Todos os
trabalhos técnicos deverão estar acompanhados da respectiva Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART ou do respectivo Registro de Responsabilidade
Técnica - RRT do profissional responsável. § 3º. As áreas resultantes da
divisão de imóvel rural deverão ser equivalentes ou superiores à fração mínima
de parcelamento - FMP.
[3] Fração Mínima de
Parcelamento: É a menor área em que um imóvel rural, num dado município, pode
ser desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração hortigranjeira da Zona
Típica de Módulo (ZTM) a que o município pertencer. Ao ser parcelado o imóvel
rural, para fins de transmissão a qualquer título, a área remanescente não
poderá ser inferior a FMP (http://www.incra.gov.br/o-que-e-fracao-minima-de-parcelamento-fmp.
Acesso em: 05 jul. 2016.)
[4] Código Civil - Art.
1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
[5] Código Civil - Art.
2.019. Os bens insuscetíveis de divisão cômoda, que não couberem na meação do
cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro, serão vendidos judicialmente,
partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para serem
adjudicados a todos.
[6] Provimento
260/CGJMG/2013 - Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de
condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada,
a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a
fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das
parcelas a serem individualizadas. § 1º. Para as situações consolidadas até a
vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5
(cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a
vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a
regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.
§ 2º. A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts.
176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.013. A
instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita
mediante escritura pública declaratória, ou por instrumento particular nos
casos do art. 108 do Código Civil. § 1º. É obrigatória a intervenção na
escritura pública ou no instrumento particular de todos os confrontantes da
gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área maior. § 2º. O município, o
Estado e a União, ou seus órgãos representativos, serão notificados pelo
oficial de registro em todos os procedimentos em que o imóvel (parcela) a ser
localizado fizer divisa com vias públicas (estrada, rua, travessa, corredor,
etc.), arroio, rio, lago, etc. §3º. Quando utilizado o instrumento particular,
as assinaturas deverão ter suas firmas reconhecidas. § 4º. Na impossibilidade
de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, ou no
instrumento particular, será ele notificado pelo oficial de registro a
manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias, seguindo-se o procedimento previsto
no art. 213, §§ 2º a 6º, da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.014. Tratando-se
de simples localização de parcela, será desnecessária a retificação da
descrição do imóvel, desde que da escritura pública conste referência expressa
à apresentação dos seguintes documentos: I - título de domínio; II - CCIR; III
- prova de quitação do ITR; IV - certidão das benfeitorias expedida pela
Prefeitura Municipal; V - planta e memorial descritivo. Parágrafo único. Os
documentos mencionados neste artigo serão encaminhados com a escritura pública
e, ainda, com a ART do CREA ou RRT do CAU relativos ao profissional
responsável, devidamente quitados.
Art. 1.015. A escritura
pública declaratória ou o instrumento particular serão protocolizados no Ofício
de Registro de Imóveis da circunscrição de localização do imóvel, devendo o
oficial de registro verificar sua regularidade em atenção aos princípios
registrais. §1º. O oficial de
registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre
com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva
matrícula para a parcela localizada. §2º.Tratando-se de localização cumulada
com retificação de descrição da gleba, o oficial de registro praticará 2 (dois)
atos: a averbação desta e o registro daquela.
Art. 1.016. A adoção do
procedimento previsto neste Provimento não exclui a possibilidade de efetivação
de escritura pública de divisão ou ajuizamento de ação de divisão, restando ao
interessado a opção, respeitadas as circunstâncias de cada caso.
Art. 1.017. Na
eventualidade da incidência de cláusulas, ônus ou gravames sobre a parcela
objeto da localização ou retificação, serão observadas as providências abaixo:
I - no caso de hipoteca, não será necessária a anuência do credor hipotecário,
devendo o oficial de registro, todavia, comunicar-lhe a realização do registro
da localização da parcela; II - no caso de penhora, não será necessária prévia autorização
judicial para o registro e/ou retificação, devendo o oficial de registro,
todavia, comunicar o fato ao juízo, mediante ofício; III - no caso de penhora fiscal em favor do INSS, havendo o
devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será admitida a
localização da gleba sem a expressa anuência daquela autarquia federal, uma vez
que a medida determina a indisponibilidade do bem, na forma do art. 53 da Lei
nº 8.212/1991; IV - no caso de anticrese, é indispensável a anuência do credor
anticrético; V - no caso de propriedade fiduciária, a localização da parcela
será instrumentalizada em conjunto pelo credor e pelo devedor; VI - no caso de
usufruto, a localização será obrigatoriamente firmada pelo nu-proprietário e
pelo usufrutuário; VII - no caso de indisponibilidade por determinação judicial
ou ato da Administração Pública federal, não será admitido o processamento, uma
vez que consiste em ato de disposição; VIII - na hipótese de estar a parcela
sob arrolamento, medida de cautela fiscal, possível o registro da localização,
devendo o oficial de registro, todavia, comunicar o fato imediatamente ao
agente fiscal; IX - no caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames
não expressamente previstos neste artigo, será aplicada a regra qualificatória
inerente às escrituras públicas de divisão.
Art. 1.018. A
necessidade ou não de prévio georreferenciamento da parcela a ser localizada
será determinada de acordo com as normas da legislação federal.